Mikä on muuttunut luvan hakemisessa?

Rakentamisen periaatteet ja luvanvaraisuus

Rakentamisessa on aina noudatettava rakentamislakia, rakentamismääräyksiä, rakennusjärjestystä, kaavoja ja mahdollisia rakentamistapaohjeita.
Rakentaminen ei kuitenkaan aina edellytä lupaa. Jos hankkeessa poiketaan määräyksistä, tarvitaan yleensä poikkeamislupa, ja poikkeamiselle on oltava perusteltu syy.

Rakentamisen määräykset ja vastuut

Rakennuttaja vastaa siitä, että:

• suunnitelmat ja toteutus ovat määräysten ja kaavojen mukaisia
• hankkeessa on riittävä suunnitteluosaaminen sekä tarvittavat vastuuhenkilöt
• rakentaminen täyttää olennaiset tekniset vaatimukset

Kaavat ja rakentamistapaohjeet voivat asettaa vaatimuksia esimerkiksi:

• rakennusoikeudelle
• rakennusten koolle ja määrälle
• sijoittumiselle tontilla
• kattomuodoille ja julkisivumateriaaleille

Minne voin rakentaa?

Rakentaminen on kaavan mukaista, kun:

• rakennetaan tontille, joka on kaavoitettu kyseiseen käyttötarkoitukseen
• rakennuspaikalle on osoitettu rakennusoikeutta, eikä sitä ylitetä
• rakennus sijoittuu:
  • asemakaavassa osoitetulle rakennusalalle ja kaavamääräysten mukaisesti, tai
  • yleiskaava-alueella vähintään 4 m tontin rajasta tai 8 m naapurikiinteistön rakennuksista

Poikkeamislupa tarvitaan aina, jos rakentaminen ei ole kaavan mukaista (esim. vähäinenkin rakennusalan ylitys).

Ranta-alueet ja suunnittelutarvealueet

• Uudelle rakennuspaikalle ei voi rakentaa ilman lupaa.
• Ranta-alueilla rakentaminen edellyttää yleensä poikkeamispäätöstä, ellei kyse ole:
  • olemassa olevan rakennuspaikan lisärakentamisesta samaan pihapiiriin
  • ranta-asemakaavasta
  • oikeusvaikutteisesta osayleiskaavasta

Mitä voin rakentaa ilman lupaa?

Rakentamislain 42 §:n mukaan lupaa ei tarvita esimerkiksi:

Luvasta vapautetut rakennukset

• alle 30 m² rakennukset (esim. saunarakennus, varasto, talousrakennus)
  • ei koske asuin- tai vapaa-ajanrakennuksia
• alle 50 m² katokset (esim. autokatos), kun:
  • vähintään 1/3 seinäalasta on auki
• pinta-ala mitataan kantavien rakenteiden ulkopinnasta

Edellytykset luvasta vapautetulle rakentamiselle

• on suositeltavaa hankkia naapurin kirjallinen suostumus
• rakennus:
  • sijaitsee vähintään 4 m tontin rajasta
  • soveltuu ympäristöön eikä aiheuta haittaa naapureille
  • ei johda hulevesiä tontin ulkopuolelle

Erityishuomiot

• Ranta-alueilla on huomioitava etäisyys rantaviivasta, tulvariskit ja maisemalliset tekijät.
• Pengertäminen on luvanvaraista.

Tulisijat, savuhormit ja jätevesi

• Luvasta vapautetussa rakennuksessa voi olla tulisija.
• Savuhormin tulee olla:
  • vähintään 4 m naapurin rajasta
  • ulotuttava riittävän ylös suhteessa lähellä oleviin rakennuksiin
• Savuhormi on tarkastettava pätevän henkilön toimesta, ja tarkastuksesta on laadittava todistus.
• Rakennuksen jätevedet on liitettävä olemassa olevaan järjestelmään.
  • Viemäriverkoston ulkopuolella kantovesi voidaan imeyttää maahan ympäristömääräysten mukaisesti.

Autosuojien paloturvallisuus

Autosuojien tulee sijaita:

• vähintään 8 m muista rakennuksista
• vähintään 4 m tontin rajasta

Lisätietoja löytyy Pientalon palokortista.

Suunnittelijat ja vastuuhenkilöt

• Vähäinen vaativuusluokka (kylmät rakennukset, katokset): riittävä osaaminen
• Tavanomainen vaativuusluokka (saunarakennukset, autosuojat): rakentamisalan tutkinto

Rakennus on suunniteltava ja rakennettava turvalliseksi. Tämä tarkoittaa mm. riittävää lumikuormien mitoitusta sekä sade- ja sulamisvesien hallintaa.

Vapaus tuo vastuuta

Rakennusvalvonta:

• neuvoo lupa-asioissa ja valvoo luvanvaraista rakentamista
• ei myönnä lupaa kohteisiin, joihin lupaa ei vaadita

Luvasta vapautetussa rakentamisessa rakentaja vastaa itse:

• määräysten noudattamisesta
• riittävän suunnitteluosaamisen hankkimisesta
• rakentamisen turvallisuudesta ja teknisestä toteutuksesta

Korjaus- ja muutostöiden luvanvaraisuus

Korjaus- ja muutostyö edellyttää rakentamislupaa aina, kun suunniteltu työ voi merkittävästi vaikuttaa rakennuksen ominaisuuksiin, turvallisuuteen, energiatehokkuuteen tai ympäristöön.

Milloin korjaus- ja muutostyö vaatii luvan?

Lupa tarvitaan, kun työ kohdistuu:

1. Suojeltuihin ja arvokkaisiin rakennuksiin

• Toimenpiteet, joilla on merkittävä vaikutus suojeluarvoihin, rakennustaiteellisiin ominaisuuksiin tai historiallisesti arvokkaisiin osiin.

2. Rakennuksen vaippaan ja teknisiin järjestelmiin

• Korjaukset ja muutokset, jotka voivat merkittävästi vaikuttaa energiatehokkuuteen tai rakennuksen energia- ja ympäristövaikutuksiin (esim. ikkunat, yläpohja, alapohja, vaipan lisäeristys, ilmanvaihto).

3. Käyttötarkoituksen muutokseen

• Kun rakennuksen tai sen osan käyttötarkoitus muuttuu olennaisesti (esim. varasto → asuinhuone).

4. Rakentamiseen verrattaviin toimenpiteisiin

• laajennukset ja kerrosalan lisääminen
• korjaukset, jotka ovat uudisrakentamiseen verrattavia
• vaurioituneiden kantavien rakenteiden korjaaminen
• työt, jotka voivat vaarantaa terveellisyyden tai turvallisuuden

5. Vaikutuksiin ympäristöön tai ominaispiirteisiin

• Toimenpiteet, joilla on merkittävä vaikutus:
  • kaupunkikuvaan
  • maisemaan
  • kulttuuriperintöön
  • rakennuskohteen olennaisiin ominaispiirteisiin

6. Terveyshaittojen korjaamiseen

• Kun poistetaan todettu terveyshaitta (esim. laaja homevaurio), luvanvaraisuus riippuu toimenpiteiden laajuudesta ja vaikutuksista rakenteisiin.

Purkamislupa on pakollinen, kun:

• puretaan asemakaava‑alueella vähäistä merkittävämpi rakennus tai sen osa
• puretaan rakennus alueella, jolla ei ole asemakaavaa, mutta joka on rakennuskiellossa asemakaavan laatimista varten
• yleiskaava edellyttää purkamisluvan hakemista
• rakennus on suojeltu tai sillä on todettu historiallista tai rakennustaiteellista arvoa, tai se kuuluu suojeltuun/arvokkaaseen kokonaisuuteen

Purkamisilmoitus vaaditaan

Ilmoitus riittää, kun:

• asemakaava‑alueella puretaan talousrakennus tai muu vähäinen rakennus
• asemakaavoittamattomalla alueella puretaan rakennus tai rakennelma
• rakennusvalvonta on kehottanut purkamaan rakennuksen (esim. luvaton tai palossa tuhoutunut)
• purettavalla rakennuksella on pysyvä rakennustunnus

Huom! Purkamisilmoitus on tehtävä vähintään 30 vuorokautta ennen purkutöitä. Rakennusvalvonta voi tänä aikana edellyttää purkamislupaa, jolloin töitä ei saa aloittaa ennen kuin lupa on lainvoimainen.

Lupaa tai ilmoitusta ei tarvita

• varmista tilanne aina rakennusviranomaiselta
• jos purkukohde on rakennettu 1.1.2025 jälkeen eikä sen rakentamiseen ole vaadittu rakentamislupaa

Muutoksia lupien lainvoimaisuuteen ja kuuluttamiseen (Rakentamislaki)

Uusi rakentamislaki muuttaa lupapäätösten käsittelyä, muutoksenhakua ja tiedottamista. Alla on koottu tärkeimmät muutokset.

Oikaisuvaatimusaika

• Oikaisuvaatimusaika on 30 päivää kaikissa lupapäätöksissä.
• Aika lasketaan päätöksen tiedoksisaannista, johon lisätään 7 päivän tiedoksisaantiaika.
• Oikaisuvaatimus osoitetaan julkipano-ohjeen mukaisesti.
• Esimerkiksi pientalon lupa tulee lainvoimaiseksi vasta noin 37 päivän kuluttua päätöksestä (aiemman 14 päivän sijaan).

Aloittamisoikeus

• Rakentamistyöt saa aloittaa vasta, kun lupa on lainvoimainen, ellei erillistä aloittamisoikeutta myönnetä.
• Pidentynyt oikaisuvaatimusaika voi lisätä aloittamisoikeuden tarvetta.
• Aloittamisoikeus edellyttää perusteluita ja vakuutta aloittamisen ajaksi.
• Rakennushankkeeseen ryhtyvän on huomioitava mahdollinen viive hankkeen aikataulussa.

Kuuluttaminen

• Aiempi julkipano korvataan kuulutusmenettelyllä.
• Kaikki lupapäätökset kuulutetaan kunnan verkkosivuilla, ja ne ovat yleisesti nähtävillä koko muutoksenhakuajan.

Valitusoikeus

• Lupa-asioista valitetaan hallintovalituksella.
• Museoviranomaisella on valitusoikeus valtakunnallisesti tai maakunnallisesti merkittävissä suojelukohteissa.
• Purkamisluvissa valitusoikeus on myös ELY-keskuksella.
• Kunnan jäsenen ja yhteisöjen valitusoikeus purkamisluvasta poistuu.

Suunnittelijoiden ja työnjohtajien pätevyyksien uudistuminen

Uusi rakentamislaki muuttaa suunnittelijoiden ja työnjohtajien pätevyyden arviointia sekä vaativuusluokkia 1.1.2025 alkaen. Vastuuhenkilöiden pätevyysvaatimukset on esitetty rakentamislain luvussa 7, ja tarkennukset sisältyvät valtioneuvoston asetukseen, joka tuli voimaan 1.1.2025.

Vaativuusluokat

Rakennuskohteiden vaativuusluokat laajenevat viisiportaisiksi:

• Vähäinen
• Tavanomainen
• Vaativa
• Erittäin vaativa
• Poikkeuksellisen vaativa

Vaativuusluokituksen vaikutus:

• Vähäinen: riittävä osaaminen osoitetaan erillisellä selvityksellä (ei pätevyystodistusta).
• Tavanomainen: edellyttää rakentamisen alan tutkintoon perustuvaa pätevyystodistusta.
• Vaativa, erittäin vaativa ja poikkeuksellisen vaativa: edellyttävät koulutusta, kokemusta sekä pätevyystodistusta.

Pätevyys ja kelpoisuus

• Pätevyys = henkilön koulutus- ja kokemustaso.
• Kelpoisuus = henkilön soveltuvuus toimimaan tietyssä yksittäisessä hankkeessa.

Vähäisessä vaativuusluokassa kelpoisuus arvioidaan tapauskohtaisesti kuten ennenkin.
Vaativissa luokissa rakennusvalvonta tekee edelleen hankekohtaisen kelpoisuusarvion, jossa huomioidaan mm. rakennuspaikan erityisolosuhteet tai kohteen kulttuuriympäristö.

Pätevyystodistus

Uudessa järjestelmässä pätevyys osoitetaan ympäristöministeriön valtuuttaman toimijan antamalla pätevyystodistuksella.

Vuonna 2025 hyväksyttyjä toimijoita ovat:

• FISE Oy
• KIWA Inspecta Sertifiointi Oy
• Henkilö- ja yritysarviointi SETI Oy

Pätevyystodistus vaaditaan kaikissa muissa vaativuustasoissa paitsi vähäisessä. Ympäristöministeriön päätöksen mukaan todistuksen hakemiseen on kahden vuoden siirtymäaika.

Siirtymäsäännökset

Siirtymävaiheen aikana rakennusvalvonta voi:

• Hyväksyä suunnittelijan tai työnjohtajan kelpoiseksi, jos hänellä on aiempi hyväksyntä vastaavasta vaativuusluokasta.
• Pyytää aiemman kohteen pääpiirustukset, jos henkilö on toiminut toisessa kunnassa.
• Hyväksyä tavanomaisen luokan suunnittelijan tai työnjohtajan aiemman käytännön perusteella ennen pätevyystodistuksen toimittamista.

Lisäksi vuosina 1.1.2020–31.12.2024 hyväksytyt vastuuhenkilöt voivat toimia samoissa tehtävissä sekä saman vaativuusluokan ja käyttötarkoituksen hankkeissa myös siirtymävaiheessa.

1. Tietomalli (suunnitelmamalli)

1.1.2026 voimaan tullut rakentamislain muutos mahdollistaa rakentamisluvan hakemisen tietomallipohjaisesti. Tietomallivaatimukset koskevat kaikkia rakentamislupaa edellyttäviä hankkeita. Tietomallipohjaista lupamenettelyä tarkentava asetus vahvistettiin joulukuussa 2025, ja kuntien tietomallipohjaiset lupa- ja valvontaprosessit ovat edelleen kehitysvaiheessa.

2. Koneluettavat tiedot ilman tietomallia

Jos hankkeessa ei tehdä mallipohjaista suunnittelua, lupaa voidaan hakea koneluettavilla pääpiirustuksilla ja tietojen syöttämisellä asiointipalveluun.

Koneluettavalla muodolla ei tarkoiteta skannattuja tai kuvattuja asiakirjoja, vaan tiedon on oltava koneellisesti luettavaa ilman tietokonenäön tulkintaa.

3. Toteumamalli ja erityissuunnitelmien tietomallit

Tietomallivelvoitteet ulottuvat myös rakentamisen loppuvaiheeseen:

• lupaprosessin jälkeen suunnitelmamallit on päivitettävä toteumamalleiksi
• velvoite koskee myös hankkeita, joissa lupa haetaan koneluettavilla tiedoilla
• erityissuunnitelmista (esim. rakenne-, LVI‑suunnitelmat) on toimitettava tietomallit tai koneluettavat tiedot

Linkki kuntaliiton ohjeeseen:

https://www.kuntaliitto.fi/julkaisut/2025/2353-tietomallipohjainen-rakentamislupa

Rakennustuoteluettelo ja ilmastoselvitys 1.1.2026 alkaen

Rakennustuoteluettelo

Rakennustuoteluettelo vaaditaan rivitaloihin ja muihin suurempiin uudisrakennuksiin.

Luettelossa esitetään hankkeessa käytettävät pääasialliset rakennustuotteet ja niiden määrät. Vaatimukset:

• liitetään rakentamislupahakemukseen
• päivitetään tarvittaessa loppukatselmusta varten
• vähintään pääpiirustustasoinen, eli sisältää kaikki rakennetyypeissä esitetyt materiaalit
• myös uudelleenkäytettävät rakennustuotteet yksilöidään

Ympäristöministeriö ei ole vielä julkaissut virallista, koneluettavaa rakennustuoteluettelon mallia.
Siihen asti Oulun rakennusvalvonta tarjoaa oman Excel-pohjaisen rakennustuoteluettelo-lomakkeen, joka täyttää lain ja asetusten vaatimukset. Lomakkeeseen voi lisätä rivejä hankkeen laajuuden mukaan.

Ilmastoselvitys

Ilmastoselvitys vaaditaan uusille rivitaloille ja muille suuremmille uudisrakennuksille sekä niiden rakennuspaikoille.

Ilmastoselvitystä ei vaadita:

• pientaloilta
• laajennuksilta
• korjaushankkeilta

Ilmastoselvityksessä esitetään:

• rakennuksen hiilijalanjälki
• rakennuspaikan hiilijalanjälki
• rakennuksen hiilikädenjälki
• rakennuspaikan hiilikädenjälki

Rakennukselle on asetettu rakennustyyppikohtaiset hiilijalanjäljen raja-arvot, jotka tulee alittaa.
Hiilikädenjälkeä ei saa sisällyttää hiilijalanjälkilaskelmaan.

Milloin ilmastoselvitys toimitetaan?

• Sitä ei tarvitse liittää rakentamisluvan hakemukseen.
• Loppukatselmus voidaan tehdä vasta, kun hankkeeseen ryhtyvä on ilmoittanut, että rakennus alittaa sille asetetun raja-arvon.

Suositus: Laadi ilmastoselvitys jo suunnitteluvaiheessa ja päivitä se ennen loppukatselmuspyyntöä.

Lisätietoa

Ympäristöministeriö on julkaissut Rakennuksen vähähiilisyyden arviointimenetelmä 2025, luonnos koekäyttöön ‑oppaan.
Opas auttaa arvioimaan myös rakennustuoteluettelon laajuutta ja rakennusosien tietojen tarkkuutta.

Rakennusvalvonnoille on asetettu kolmen kuukauden käsittelyaikatakuu kaikille rakentamisluvaksi luokitelluille hakemuksille.

Poikkeukset

Pidempi käsittelyaika koskee:

• poikkeuksellisen vaativia hankkeita
• erityisen vaativia hankkeita

Näiden kohteiden käsittelyaika on enintään kuusi kuukautta.

Milloin käsittelyaika alkaa?

Käsittelyaika alkaa siitä, kun lupahakemus on riittävän kattava, eli kun kaikki tarvittavat liitteet ja selvitykset on toimitettu.

Luvat, joita takuu ei koske

Käsittelyaikatakuu ei koske:

• puhtaan siirtymän sijoittamislupia
• maisematyölupia
• purkamislupia

Lyhytvuokrauksen sääntely

Lyhytaikaisen vuokrauksen sääntelyä selkeytetään hallitusohjelman mukaisesti. Asumisen ja majoittumisen määritelmät sisällytetään rakentamislain muutosesitykseen, jonka on tarkoitus tulla eduskunnan käsittelyyn syyskaudella 2025.

Voimassa oleva määrittely (1.1.2025 alkaen)

Ympäristöministeriön asetus asuin‑, majoitus‑ ja työtiloista määrittelee:

• Majoitushuone: kalustettu huonetila, joka on tarkoitettu ammattimaiseen, tilapäiseen majoittamiseen.
• Asuinhuone: huonetila, joka on tarkoitettu jatkuvaan asumiseen (esim. keittiö). WC-, pesu- ja aputilat eivät ole asuinhuoneita.

Nykytilanne

Asuntojen lyhytaikaista vuokrausta ei tällä hetkellä säännellä suoraan lainsäädännössä. Arviointi perustuu tapauskohtaisesti oikeuskäytäntöön ja kunnallisiin ohjeistuksiin.

Oikeuskäytäntö

Korkein hallinto-oikeus on ottanut kantaa lyhytvuokraukseen useissa ennakkoratkaisuissa:
KHO 2021:76, KHO 2021:77 ja KHO 2024:75.

Kuntien ohjeistukset

Useat kunnat ovat laatineet omia linjauksiaan. Esimerkkejä:

• Helsingin Asunnossa tapahtuvaa majoitustoimintaa koskeva ohje (2020)
• Rovaniemen Ohje asunnon lyhytvuokraukseen

Lisäksi aihetta käsitellään Helsingin, Espoon ja Vantaan sekä RTY:n yhdessä julkaisemassa Topten‑tulkintakortissa (22.5.2023).